Riesgo en la adquisición de inmuebles

Vieron que muchas veces uno cuando evalúa distintos tipos de inversión no toma en cuenta determinados factores que hacen la rentabilidad de la inversión no sea lo que esperábamos.

Les dejo aquí una publicación del diario El País llevada a cabo por Gonzalo Ramirez, en ella se pueden ver los distintos factores que intervienen en un remate. Si tienen dinero para invertir y no quieren tomar este tipo de riesgos les ofrezco leer la columna referida a Rentas Personales, recuerden que más que una renta es una inversión.

Inmuebles: riesgos en su adquisición

GONZALO RAMÍREZ

En el presente artículo analizaremos la responsabilidad tributaria frente a la Intendencia que nace con la adquisición de un inmueble, aun en subasta pública, sito en el departamento de Montevideo.

Seguramente, pocos se imaginan que el riesgo de concurrir a un remate judicial a comprar un inmueble excede el hecho de entusiasmarse en la puja y ofrecer más de lo que el inmueble vale, o de lo que se disponía para gastar. Como veremos a continuación, el mejor postor en remate puede resultar obligado frente a la IMM, a pagar una deuda tributaria cuyo valor supera el valor del inmueble y ello en virtud de algunas normas departamentales que son a nuestro juicio tan inconstitucionales como inconvenientes.

En este sentido, el artículo 134 del Decreto Departamental de Montevideo Nº 22.549 del 13 de diciembre de 1985 -compilado en el art. 16 del TOTIM- establece: "(Solidaridad de obligaciones tributarias departamentales). Los adquirentes a cualquier título de bienes muebles o inmuebles serán solidariamente responsables de las obligaciones tributarias departamentales impagas que correspondieren a los enajenantes respecto de dichos bienes. Esa solidaridad existirá cualquiera sea la forma en que se haya operado la enajenación".

Reforzando la responsabilidad antes referida, el art. 22 del Decreto Departamental Nº 29.436 -16.1 del TOTIM- establece: "La solidaridad establecida en el art. 134 (...) se extiende a los promitentes compradores con promesa inscripta y a los mejores postores en remate aprobado judicialmente".

La misma responsabilidad solidaria se establece expresamente en el capítulo del TOTIM relativo a la Tasa General Municipal (Artículo 531: Los propietarios, promitentes compradores con promesa inscripta, poseedores y mejores postores de remate judicialmente aprobado, serán solidariamente responsables del pago de la Tasa General Municipal en caso de incumplimiento de los ocupantes.) y en la reglamentación del "Adicional Mercantil" (Artículo 547: Serán responsables solidarios del pago del tributo adicional establecido de conformidad con lo dispuesto por el Art. 6º del DAR Nº 162 y modificativos, y de la Tasa por Contralor e Inspección de Higiene Ambiental creada por el Art. 5º del Decreto departamental Nº 13.131 y modificativos, los propietarios, promitentes compradores con promesa inscripta, poseedores y mejores postores en remate judicialmente aprobado de los edificios o locales que sirvan de asiento a establecimientos, negocios o actividades comprendidas en las normas citadas).

Así, corresponde distinguir dos situaciones diferentes vinculadas a los distintos tributos municipales. Por un lado, el impuesto de Contribución Inmobiliaria, el cual, si bien se encuentra comprendido en la hipótesis de responsabilidad solidaria consagrada en los arts. 16 y 16.1 del TOTIM, no debería preocupar mayormente a los adquirentes de inmuebles en subasta pública, ya que el impuesto de descuenta del precio del remate. El derecho al cobro de la obligación emergente de este impuesto departamental, no está acompañado de un derecho real de garantía, como equivocadamente muchos consideran. La confusión en cuanto a la existencia de un derecho real accesorio a la obligación de pago del impuesto, surge de la aplicación de algunas leyes nacionales que, sin consagrar un derecho real de garantía, otorgan en los hechos al municipio acreedor, un privilegio similar al que tendría de existir un derecho real.

Se trata de los artículos 25, 26 y 29 de la Ley 9.189 (Ley de Contribución Inmobiliaria) en la redacción dada por la Ley 9.328 -ambas de 1934- que dispone: "Los escribanos no podrán autorizar acto alguno que afecte el dominio de bienes raíces, sin que se les acredite previamente con el boleto de pago o de exoneración y el respectivo certificado de empadronamiento cuando procediere...". Adicionalmente la Ley 9.328 dispone que: "Ninguna oficina pública, del Estado, Municipios o Ente Autónomo, dará curso, trámite o entrega a escrito, petición o solicitud que tenga relación con bienes inmuebles, si previamente no se acredita el pago de la contribución inmobiliaria del año en curso,...".

Las dos prohibiciones legales antes trascriptas, actúan con tal intensidad sobre los escribanos y demás funcionarios públicos actuantes, que el municipio acreedor recibe del ordenamiento jurídico un respaldo a su crédito tributario, similar al que tendría de haberse consagrado un derecho real de garantía. En efecto, la circulación de bienes inmuebles necesariamente requiere la participación de un escribano y un funcionario público, quienes se encargarán de controlar inexorablemente el pago de la contribución inmobiliaria. Como si esto fuera poco, el artículo 389.2 del CGP permite deducir del precio del remate judicial, sin orden del juez, la deuda existente por contribución inmobiliaria, con lo cual, el Gobierno Departamental logra por esta vía, cobrar su crédito con preferencia al acreedor ejecutante. ("El comprador podrá adelantar el pago de los tributos adeudados por el ejecutado, y necesarios para la escrituración, que le serán descontados del precio, si acreditare su pago ante la Oficina Actuaria").

De lo que venimos de expresar, surge que los interesados en adquirir un bien inmueble sito en Montevideo en una subasta judicial, no deberían preocuparse por la solidaridad consagrada en los artículos 16 y 16.1 del TOTIM, ya que el precio ofertado en el remate, se imputará en primer término a la cancelación de la contribución inmobiliaria y el saldo, al pago de los demás créditos existentes.

La situación es totalmente distinta en el caso de las restantes obligaciones tributarias departamentales, puesto que, al no poder deducir esos tributos del precio del remate, la deuda en virtud de la responsabilidad solidaria antes referida, se transfiere al mejor postor y se suma al precio total de la operación económica.

A modo de ejemplo, si un sujeto resulta mejor postor por la suma de $ 100 en el remate de un bien inmueble que tiene una deuda por concepto de contribución inmobiliaria de $ 90 y una deuda por concepto de otros tributos departamentales también de $ 90, el adquirente debe depositar a la orden del juzgado y en forma previa a la escrituración judicial, solamente la suma de $ 100. Con el pago del precio -$ 100- se cancela la contribución inmobiliaria y el saldo, deducidos los restantes gastos del remate, lo recibe el acreedor ejecutante. No obstante, subsisten los demás tributos departamentales, respecto de los cuales el adquirente resulta obligado por la totalidad en calidad de responsable solidario. En ese caso, la adquisición del bien libre de obligaciones y gravámenes, le termina costando al adquirente, un total de $ 190. ($ 100 en concepto de precio, incluida la contribución inmobiliaria, y $ 90 de los restantes tributos departamentales).

NORMA INCONVENIENTE E INCONSTITUCIONAL. La responsabilidad solidaria consagrada por la Junta Departamental de Montevideo fue objeto de la sentencia de la Suprema Corte de Justicia Nº 245/02, que rechazó la acción de inconstitucionalidad promovida por el adquirente de un inmueble por compraventa y tradición, que impugnó el art. 134 del Decreto 22.549.

La Corte rechazó -a nuestro juicio erróneamente- la inconstitucionalidad promovida, estableciendo en síntesis que, si bien el legislador departamental carece de potestad para establecer derechos reales de garantía para reforzar el cobro de los tributos departamentales, la solidaridad establecida por la norma impugnada no puede asimilarse a la existencia de un derecho real. A su vez, la Corte sostuvo que resulta razonable vincular al responsable solidario (adquirente) con el contribuyente (enajenante) , desde que el adquirente (responsable) adquiere sin que nadie lo obligue a hacerlo y por considerar que le resulta conveniente, un bien respecto del cual se ha generado en forma previa a la negociación, una deuda por tributos departamentales.

Entendemos que la cuestión no radica en determinar si se trata de un derecho personal o un derecho real de garantía creado por el legislativo departamental extralimitando sus competencias constitucionales, pues la categoría del derecho no hace a la cuestión de fondo. Lo medular es el efecto que dicha responsabilidad solidaria consagrada por una ley departamental, tiene frente al derecho del propietario y de los demás acreedores del enajenante.

A modo de ejemplo, si un acreedor hipotecario al que se le adeudan $ 100, saca a remate un inmueble que mantiene una deuda por Tasa General Municipal y Adicional Mercantil de $ 90 y cuyo valor de mercado es de $ 150, no va a poder recuperar en la vía ejecutiva más que la suma de $ 60, a pesar de que el bien valga en el mercado más del doble que esa cifra ($ 150).

Ello es así, puesto que nadie en su sano juicio va a pagar un solo peso por encima de $ 60, cuando el inmueble a adquirir en remate judicial viene con una deuda solidaria "de regalo" de $ 90.

En el mismo sentido, si el acreedor hipotecario resuelve comprar en remate y puja hasta el monto de su crédito -$ 100- resultando mejor postor, compensa su crédito y no paga el precio, pero se transforma en deudor solidario por los $ 90 que se le adeudaban a la intendencia.

En definitiva, el bien siempre se verá afectado por una disminución de su valor venal, equivalente al monto de la deuda tributaria que lleva consigo hasta los sucesivos adquirentes. Ese crédito municipal, resulta privilegiado frente a cualquier crédito aún hipotecario que se pretenda hacer efectivo contra el inmueble, en virtud de una norma que exorbita la competencia de los gobiernos departamentales.


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